jueves, 31 de julio de 2008

Nueva Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat

En Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5.889 Extraordinario del 31-07-2008, fue publicado el Decreto Nº 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH).

Entre los aspectos más relevantes del Decreto, destacan los siguientes:

Competencias del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat (MPPVH): Se atribuyen nuevas competencias al MPPVH; entre ellas:
- Participar activamente en la producción de viviendas, pudiendo actuar como órgano contratante o ejecutor de proyectos y obras de vivienda.
- Promover el desarrollo de organizaciones populares dirigidas al ahorro y crédito en materia de vivienda y hábitat.
- Dictar lineamientos para el desarrollo y mantenimiento de la Red de Información y Comunicación de Vivienda y Hábitat.
- Constituir en calidad de fideicomitente, los fideicomisos que estime convenientes.
- Promocionar la constitución de formas asociativas orientadas a la solución de problemas en materia de vivienda y hábitat.
- Dictar normas de rango sub-legal para garantizar el acceso a los créditos y préstamos.

Caracterización y competencias del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH):
- Se mantiene la condición de BANAVIH como instituto autónomo adscrito al MPPVH, con personalidad jurídica y patrimonio propio e independiente del Fisco Nacional, así como sus prerrogativas, privilegios y exenciones de orden tributario y su condición de exclusividad en la administración de los recursos de los Fondos a los que se refiere la LRPVH.
- Se modifica sustancialmente el régimen al cual está sujeto el BANAVIH, en el sentido que: (i) es excluido del ámbito de aplicación de la legislación en materia de bancos y otras instituciones financieras, con lo cual deja de estar sujeto a las cargas, controles y limitaciones aplicables a estos últimos; (ii) se suprime su condición de ente subordinado a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y a la Comisión Nacional de Valores; y finalmente, (iii) se le impone el deber de suscribir con tales instituciones acuerdos de cooperación y coordinación en materia financiera, contable tecnológica, riesgo y legitimación de capitales, entre otras.
- Se atribuyen nuevas competencias a BANAVIH, entre las cuales destacan: (i) financiar los planes, programas, proyectos, obras y acciones en materia de vivienda y hábitat, bien sea con recursos propios o mediante los recursos existentes en los Fondos a los que se refiere la LRPVH; (ii) otorgar facilidades financieras a los operadores financieros; (iii) evaluar y supervisar los planes, programas, proyectos, obras y acciones financiados con recursos previstos en la LRPVH; (iv) evaluar, supervisar, calificar y certificar las instituciones públicas o privadas que actuarán como Operadores Financieros; (v) supervisar, fiscalizar y controlar la recaudación y distribución de los recursos de los Fondos a los que se refiere la LRPVH; (vi) recaudar los recursos de tales Fondos, bien sea directamente o a través de Operadores Financieros; (vii) actuar como Operador Financiero; (vii) realizar operaciones de intermediación financiera; entre otras.
- Se modifican las autoridades que integran el BANAVIH, conservándose únicamente las figuras de la Junta Directiva, el Presidente y Vicepresidente, con lo cual se suprimen las de la Asamblea General y los Comités de Colocaciones Financieras y de Financiamiento de Vivienda y Hábitat.

Estructura de recursos de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (SNVH): La nueva Ley incorpora modificaciones en la estructura de los Fondos en los que han se depositarse los recursos referidos en la misma, los cuales pasan a estar integrados por:
(i) El Fondo de Aportes del Sector Público, conformado por los recursos financieros que le Estado asigne al SNVH;
(ii) El Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, conformado por el ahorro obligatorio proveniente de los aportes monetarios efectuados por los trabajadores bajo relación de dependencia y sus patronos;
(iii) El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, conformado por el ahorro voluntario de los usuarios (con o sin relación de dependencia) del SNVH;
(iv) El Fondo de Garantía (el cual estaba previsto en la Ley anterior como un mecanismo para garantizar los recursos financieros), constituido por las primas que deberán pagar los beneficiarios de créditos otorgados con recursos previstos en la LRPVH;
(v) El Fondo de Contingencias, cuyo objeto es atender cualquier necesidad o asunto de urgente realización en materia de vivienda y hábitat; y
(vi) Cualquier otro que determine el MPPVH.

Base de cálculo de los Aportes destinados al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV):
- Como principal modificación, la base de cálculo de los aportes mensuales del trabajador (1%) y su patrono (2%), pasa a estar conformada por el Salario Integral devengado por el trabajador (en el régimen anterior la base imponible estaba integrada por el ingreso total mensual del trabajador).
- Se mantiene la facultad (prevista en la Ley anterior) del MPPVH para modificar la participación (rectius: alícuotas) aplicables para el cálculos de los aportes del trabajador y su patrono, los cuales no podrán ser inferiores (entendemos que en su conjunto) al 3% previsto en el régimen actual.
- En cuanto al plazo del cual dispone el patrono para efectuar y depositar su propio aporte, como para retener y enterar el aporte correspondiente a sus trabajadores, se mantiene el tratamiento previsto en la Ley anterior (dentro de los primeros 5 días hábiles de cada mes).

Disposición de Haberes:
- No se modifican los supuestos en los cuales el trabajador aportante al FAOV puede disponer de sus haberes.
- En lo referente al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV) se suprime la posibilidad de que el trabajador pueda disponer de sus ahorros en los siguientes casos: (i) al alcanzar la edad de 60 años; (ii) por retiro de un saldo a su favor, al culminar de cancelar un crédito hipotecario otorgado con recursos del FAVV; (iii) por fallecimiento de la persona, en cuyo caso, el saldo de su cuenta individual del FAVV pasará a formar parte del haber hereditario.
- La nueva LRPVH prevé que en caso de fallecimiento del aportante al FAVV, el saldo de su cuenta individual formará parte de su haber hereditario; sin embargo, con ello se reconoce la transferencia mortis causa del crédito (haberes del usuario o aportante al FAVV), mas no posibilidad no implica posibilidad de disposición de tales haberes por parte de los herederos del usuario.

Cesión de Haberes: En cuanto la cesión de haberes, tanto de aportantes al FAOV como de aportantes al FAVV, se suprimen los requisitos que anteriormente se exigían respecto al cesionario, entre ellos: (i) la condición del cesionario como aportante del FAOV o del FAVV, según el caso; (ii) no ser beneficiario de un crédito hipotecario otorgado conforme a la LRPVH; y (iii) estar incorporado al FAOV o al FAVV, según el caso. No obstante, se confiere al MPPVH la facultad para establecer los términos y condiciones a los cuales estará sometida la cesión de haberes.

Acceso al Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (SNVH): Se establece como regla general para el acceso a los beneficios del SNVH, que los aportes hayan sido efectuados dentro de un lapso mínimo de 12 meses, consecutivos o no, independientemente el número de aportes efectuados (a diferencia del régimen anterior, en el cual se tomaba como base el número de aportes). De esta manera, no basta con que el sujeto (trabajador) interesado en beneficiarse del SNVH cumpla con realizar los aportes correspondientes a 12 meses, pues para ello será necesario que haya aportado efectivamente durante un período mínimo 12 meses.

Financiamiento de Viviendas: Principales connotaciones:
- Los créditos hipotecarios para adquisición de vivienda principal podrán ser concedidos hasta por el 100% del valor del inmueble.
- BANAVIH diseñará los diversos modelos de financiamiento, para su libre escogencia por parte de los del solicitantes de los préstamos.
- Se ratifica la prohibición de enajenar el inmueble hipotecado, así como la exención de pago de derechos de registro y cualquiera otros impuestos, emolumentos, aranceles, tasas o contribuciones {causados por} la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relacionados con la LRPVH.
- Se suprimen los lineamientos y procedimiento establecidos en la Ley anterior en cuanto a la tasa de interés máxima aplicable a los créditos hipotecarios regidos por la LRPVH.

Subsidio directo habitacional: Se incorpora la figura del Subsidio Directo Habitacional, como ayuda directa de carácter No Reembolsable, otorgable por una sola vez a los usuarios de SRPVH que cumplan con los requisitos que establezcan en la normativa que se dictará al efecto, para cualquier proceso u operación relacionada con su vivienda principal.

En caso de enajenación de viviendas adquiridas con dicho subsidio, dentro de los 5 años siguientes a dicha adquisición, el beneficiario del subsidio deberá ser reintegrarlo totalmente y a su valor actualizado al momento de la enajenación.

Arrendamiento Inmobiliario de Viviendas: La nueva LRPVH contempla el Arrendamiento Inmobiliario de Viviendas como una forma de consumo de viviendas y, como tal, sujeta a todas las normas del SNVH. En relación a esta figura, resaltan como aspectos más relevantes los siguientes:

- Incentivos: El Ejecutivo Nacional podrá establecer incentivos tributarios u otros para promover dicha forma de arrendamiento.
- Aplicación Supletoria de la normativa sobre arrendamiento: Para todo lo no previsto en la nueva LRPVH, se remite a la aplicación de las disposiciones que regulan la materia de arrendamiento en general, con lo cual se otorga a estas últimas una aplicación de carácter supletorio.
- Facultades del MPPVH: Corresponde al MPPVH la regulación del arrendamiento inmobiliario de viviendas, particularmente lo relativo a: (i) los tipos de vivienda susceptibles de ser arrendadas en todo o en parte; (ii) sus características mínimas; (iii) las garantías que debe prestar el arrendatario; (iv) la regulación del canon de arrendamiento.
- Procedimiento Conciliatorio: Se otorga al MPPVH el carácter de “instancia” mediadora o conciliadora de conflictos entre arrendadores y arrendatarios de viviendas, a cuyo efecto, se regula un procedimiento administrativo conciliatorio, cuyo agotamiento previo es necesario para acudir a la vía jurisdiccional. En el marco de dicho procedimiento administrativo se contempla la celebración de una Audiencia de Contestación a la cual debe acudir ambas partes, otorgándose a la falta de comparecencia del solicitante el carácter de desistimiento, en tanto que la incomparecencia de la otra parte tiene efecto de aceptación de los hechos alegados por el solicitante.

Control e Inspección: El control, inspección y supervisión de la aplicación de la LRPVH y su normativa complementaria es asignado al MPPVH y el BANAVIH, quienes lo ejercerán mediante la realización de inspecciones y averiguaciones administrativas. No se establecer el procedimiento aplicable al efecto.

Régimen Sancionatorio:
- La potestad sancionatoria es reservada al Presidente de BANAVIH.
- Se crea un procedimiento sancionatorio especial y breve.
- Se aumentan considerablemente las sanciones aplicables, las cuales son expresadas en unidades tributarias y oscilan entre 1 U.T. y 5.000 U.T
- Se tipifican nuevas infracciones y sanciones. Al efecto, resaltan las sanciones de: (i) suspensión temporal de certificación de Operadores Financieros; (ii) revocatoria de dicha certificación; y (iii) amonestación pública.
- Se establece un procedimiento recursivo específico contra los actos sancionatorios.

Vigencia: el Decreto entró en vigencia con su publicación en Gaceta Oficial, esto es, desde el 31-07-2008.

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